Urbanisme : promesse caduque -> pas de permis (ni bolduc) 📃❌🎁

Par un arrêt du 19 novembre 2020, la Cour administrative d’appel de Lyon a rejeté le recours dirigé contre un refus de permis de construire, alors que la commune avait connaissance de la caducité de la promesse de vente du terrain d’assiette du projet.

On le sait, selon l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente. Aussi, plus de promesse, plus de vente. Mais l’incidence de ce principe en droit de l’urbanisme n’est pas évidente.

En effet, les juridictions administratives se sont montrées frileuses à reconnaître le défaut de qualité pour déposer une autorisation d’urbanisme dès lors qu’au formulaire CERFA joint à la demande de permis, le demandeur atteste revêtir l’une des qualités listées à l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme.

Le juge se limite à un contrôle de la fraude, à la rigueur de la vraisemblance. Voir ainsi :

le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.

CE, 23 octobre 2020, ville de Paris : n°425457 | 425486

Néanmoins, la Cour lyonnaise voit une limite à ne pas dépasser lorsque la commune -et donc les services instructeurs- à connaissance de la caducité d’une promesse de vente. Elle commence par rappeler le principe :

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude.

Et de poursuivre, explorant précisément l’hypothèse de la caducité de la promesse de vente :

Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

Le pétitionnaire déçu voit donc son recours échouer, alors qu’il contestait le refus de permis qui lui avait été opposé pour ce motif.

Première remarque : si le juge administratif ne doit pas vérifier que le projet respecte des règles de droit privé, la Cour lyonnaise se plie néanmoins à un travail d’interprétation de la promesse pour estimer qu’elle est caduque. La frontière est ténue…

Deuxième remarque : l’arrêt étudié traite du cas particulier d’une commune venderesse, et donc nécessairement informée de la caducité. La solution dégagée aurait probablement été différente si la vente avait impliqué deux personnes privées.

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CAA Lyon, 19 novembre 2020 , SARL IDCOM : n°19LY04777