Par un arrĂȘt du 19 novembre 2020, la Cour administrative d’appel de Lyon a rejetĂ© le recours dirigĂ© contre un refus de permis de construire, alors que la commune avait connaissance de la caducitĂ© de la promesse de vente du terrain d’assiette du projet.

On le sait, selon l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente. Aussi, plus de promesse, plus de vente. Mais l’incidence de ce principe en droit de l’urbanisme n’est pas Ă©vidente.

En effet, les juridictions administratives se sont montrĂ©es frileuses Ă  reconnaĂźtre le dĂ©faut de qualitĂ© pour dĂ©poser une autorisation d’urbanisme dĂšs lors qu’au formulaire CERFA joint Ă  la demande de permis, le demandeur atteste revĂȘtir l’une des qualitĂ©s listĂ©es Ă  l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme.

Le juge se limite Ă  un contrĂŽle de la fraude, Ă  la rigueur de la vraisemblance. Voir ainsi :

le permis est dĂ©livrĂ© sous rĂ©serve du droit des tiers, il vĂ©rifie la conformitĂ© du projet aux rĂšgles et servitudes d’urbanisme, il ne vĂ©rifie pas si le projet respecte les autres rĂ©glementations et les rĂšgles de droit privĂ©.

CE, 23 octobre 2020, ville de Paris : n°425457 | 425486

NĂ©anmoins, la Cour lyonnaise voit une limite Ă  ne pas dĂ©passer lorsque la commune -et donc les services instructeurs- Ă  connaissance de la caducitĂ© d’une promesse de vente. Elle commence par rappeler le principe :

Il rĂ©sulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pĂ©titionnaire qu’il remplit les conditions dĂ©finies Ă  l’article R. 423-1 citĂ© ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformitĂ© des travaux qu’elles autorisent avec la lĂ©gislation et la rĂ©glementation d’urbanisme, Ă©tant accordĂ©es sous rĂ©serve du droit des tiers, il n’appartient pas Ă  l’autoritĂ© compĂ©tente de vĂ©rifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validitĂ© de l’attestation Ă©tablie par le demandeur. Ainsi, sous rĂ©serve de la fraude, le pĂ©titionnaire qui fournit l’attestation prĂ©vue Ă  l’article R. 423-1 du code doit ĂȘtre regardĂ© comme ayant qualitĂ© pour prĂ©senter sa demande. Il rĂ©sulte de ce qui prĂ©cĂšde que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une dĂ©cision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vĂ©rifiĂ© l’exactitude.

Et de poursuivre, explorant prĂ©cisĂ©ment l’hypothĂšse de la caducitĂ© de la promesse de vente :

Toutefois, lorsque l’autoritĂ© saisie d’une telle demande de permis de construire vient Ă  disposer au moment oĂč elle statue, sans avoir Ă  procĂ©der Ă  une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature Ă  Ă©tablir son caractĂšre frauduleux ou faisant apparaĂźtre, sans que cela puisse donner lieu Ă  une contestation sĂ©rieuse, que le pĂ©titionnaire ne dispose, contrairement Ă  ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit Ă  la dĂ©poser, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

Le pĂ©titionnaire déçu voit donc son recours Ă©chouer, alors qu’il contestait le refus de permis qui lui avait Ă©tĂ© opposĂ© pour ce motif.

PremiĂšre remarque : si le juge administratif ne doit pas vĂ©rifier que le projet respecte des rĂšgles de droit privĂ©, la Cour lyonnaise se plie nĂ©anmoins Ă  un travail d’interprĂ©tation de la promesse pour estimer qu’elle est caduque. La frontiĂšre est tĂ©nue…

DeuxiĂšme remarque : l’arrĂȘt Ă©tudiĂ© traite du cas particulier d’une commune venderesse, et donc nĂ©cessairement informĂ©e de la caducitĂ©. La solution dĂ©gagĂ©e aurait probablement Ă©tĂ© diffĂ©rente si la vente avait impliquĂ© deux personnes privĂ©es.


CAA Lyon, 19 novembre 2020 , SARL IDCOM : n°19LY04777