Par une décision rendue le 23 décembre 2025, le Conseil d’État les règles du jeu, rappelle, en matière de ventes immobilières par les collectivités locales.

Il y a bien longtemps, dans un département lointain, très lointain,…une commune achète des parcelles pour y créer un lotissement. En 1993, elle signe un bail à construction gratuit avec Dark Vador un bail social (devenue depuis SDH Constructeur) pour y bâtir des villas. Le deal (qui aurait pu être conduit par Jar Jar Binks) : les maisons reviennent à la commune si elle le souhaite à la fin du bail. Sauf qu’en mars 2014 (soit quelques mois avant des élections municipales…), le conseil municipal décide de vendre les terrains et les maisons pour 48 000 euros. Un prix qui fait tiquer, surtout quand on sait que les constructions seules sont évaluées à 530 000 euros.

En 2017, la commune (vraisemblablement reprise par une autre équipe de padawans municipale) se réveille (de la Force) et (contre-)attaque la vente en vue d’en obtenir l’annulation. Le Tribunal judiciaire de Valence, puis la cour d’appel de Grenoble, lui donnent tort. Jusqu’à ce que la Cour de cassation renvoie l’affaire en 2023, et que le Conseil d’État tranche enfin : la délibération de 2014 est illégale.

En cause ? Le défaut d’information des conseillers.

Pour rappel, aux termes de l’article L. 2121-13 du Code général des collectivités territoriales : « Tout membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d’être informé des affaires de la commune qui font l’objet d’une délibération. ». Par ailleurs, selon l’article L. 2241-1 de ce même code : « Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19.[…]« . Ainsi, le maire est tenu de communiquer aux membres du conseil municipal les documents nécessaires pour qu’ils puissent se prononcer utilement sur les affaires de la commune soumises à leur délibération (par ex. : CE, 5 avr. 2019, n° 416542, Lebon T.).

L’on sait également que « la cession d’un bien immobilier appartenant au domaine privé d’une personne publique ne peut, en principe, être consentie qu’à un prix correspondant à la valeur réelle de ce bien et, dans l’hypothèse où le prix fixé serait significativement inférieur à cette valeur, elle doit être justifiée par des motifs d’intérêt général et assortie de contreparties suffisantes » (CE, 3-8 chr, 21 juin 2021, n° 434384).

Saisi d’une question préjudicielle dans le cadre de l’instance visant l’annulation de la vente, le juge administratif est saisi. Les premiers juges donnent raison à SDH Constructeur. Le Conseil d’État tranche ▬▬ι═══════ après avoir rappelé les principes précités :

Le point XI du contrat de bail à construction conclu le 31 août 1993 entre la commune de Gervans et la société Drômoise pour l’Habitat stipulait que, pendant la durée du bail, les constructions édifiées par le preneur seraient sa propriété ou celle de ses ayants-droits mais qu’à l’expiration de ce bail, la commune acquerrait la propriété des constructions édifiées par le preneur sans avoir à lui verser d’indemnité. S’il était loisible à la commune de renoncer à ce droit, le conseil municipal, auquel il incombait de vérifier si le projet de vente respectait le principe, rappelé au point précédent, selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé, ne pouvait délibérer sans prendre en compte l’existence et la valeur d’une telle renonciation.

Et de poursuivre :

Dans ces conditions, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les membres du conseil municipal auraient été informés de ce qu’en adoptant la délibération litigieuse, la commune renonçait à acquérir, au terme du bail, la propriété des constructions édifiées par le preneur, ni a fortiori de la valeur de cette renonciation, ni par suite mis à même d’apprécier si ce renoncement était justifié par des motifs d’intérêt général et assorti de contreparties suffisantes.

En clair, l’information des conseillers sur la valorisation correcte et sincère des biens est essentielle. Celle-ci doit tenir compte des droits et obligations des parties dans le cadre d’un bail ou tout autre contrat conclus entre les parties. Ou la menace (Fantôme) de la libéralité déguisée.

Victoire pour la République : la délibération de mars 2014,illégale, est déclarée.

Cette décision rappelle ainsi aux collectivités locales l’impératif d’une information complète et loyale des conseillers municipaux sur les enjeux financiers et juridiques des opérations immobilières, ainsi que la nécessité de justifier toute cession à prix inférieur à la valeur du bien par des motifs d’intérêt général clairement établis et énoncés.

Pour le détail des faits : CA Grenoble, 2e ch., 8 févr. 2022, n° 19/03341

CE, 3e chs, 23 déc. 2025, n° 498708.