Permis & fraude : un poison sans antidote 🧱☠️💉

Par une décision 18 décembre 2024, le Conseil d’État ne donne guère d’espoir au permis de construire obtenu par fraude : infecté, une régularisation n’est pas possible au moyen d’un permis modificatif.

En 2022, un permis de construire est délivré à une société d’HLM pour transformer un bâtiment existant en douze logements. Les riverains ont contesté ce permis, arguant que des informations erronées avaient été fournies intentionnellement pour tromper l’administration. Des stationnements étaient prévus sur une parcelle non visée au dossier de permis : injection du venin.

Un permis modificatif a été délivré en 2023, mais les riverains ont maintenu leur contestation, estimant que la fraude initiale ne pouvait pas être purgée.

La fraude corrompt tout

L’on sait que le permis de construire obtenu par fraude est un acte administratif unilatéral qui n’est pas créateur de droits et peut être retiré à tout moment par l’administration. La fraude est caractérisée lorsque le pétitionnaire a intentionnellement trompé l’administration sur la réalité du projet pour échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

Contrairement à d’autres vices, la fraude ne peut jamais être régularisée par un permis modificatif, même si ce dernier est susceptible de corriger les irrégularités initiales. En conséquence, un permis obtenu par fraude est toujours en sursis. Il peut être contesté à tout moment, indépendamment de l’obtention ultérieure d’un permis modificatif (CE, sect. cont., 29 nov. 2002, n° 223027, Lebon ; CE, 1-4 chr, 28 nov. 2024, n° 475461, Lebon T.).

La fraude hermétique aux voies de la régularisation

L’on sait également que le droit de l’urbanisme se veut très ouvert aux voies de la régularisation, qu’elle soit à l’initiative du juge ou permise par le Code de l’urbanisme. Ainsi, et en premier lieu, lorsqu’un permis de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans respect des formes ou des formalités préalables, l’illégalité peut être régularisée par un permis modificatif. Ce dernier doit assurer le respect des règles de fond applicables au projet, répondre aux exigences de forme ou avoir été précédé de l’exécution régulière des formalités omises (CE, 2 févr. 2004, société la Fontaine de Villiers, n°238315).

En deuxième lieu, le juge peut prendre l’initiative de régulariser un permis de construire illégal. Il peut prononcer une annulation partielle et fixer un délai dans lequel le titulaire du permis pourra demander sa régularisation, conformément à l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme. De plus, le juge peut surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai fixé pour permettre au titulaire du permis de régulariser l’irrégularité constatée, en vertu de l’article L. 600-5-1 du même Code.

En troisième lieu, la régularisation peut également être spontanée et initiée par le titulaire du permis de construire. Une demande de permis modificatif pour régulariser un permis illégal peut être faite par le titulaire du permis, que ce soit pendant une instance en cours ou en dehors de celle-ci.

Cependant, la fraude ne fait pas partie des vices susceptibles d’être régularisés. Le Conseil d’État avait ainsi et récemment jugé que la fraude ne peut être régularisée par un sérum permis modificatif à l’initiative du juge, laissant entrevoir le peu d’espoir que pouvait nourrir le pétitionnaire s’il en avait été l’initiative (CE, 10-9 chr, 11 mars 2024, n° 464257, Lebon T.).

Le juge de cassation parachève la construction du régime de la fraude. Il précise aux termes d’une formulation inédite et létale :

Lorsqu’un permis de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. Toutefois, lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif. Il s’ensuit qu’une telle illégalité peut être utilement invoquée à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu’un permis modificatif aurait été délivré.

Bref, la fraude est un poison qui ne connaît pas d’antidote. Une fois injectée, la rémission est inenvisageable : l’issue irréversible est l’annulation.

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CE, 1-4 chr, 18 déc. 2024, n° 490711, Lebon T.