Urbanisme : règles de prospect, attention ça dépasse ! 🏘️↔️

Ça dépend, ça dépasse… Ou quand la règle du hors-jeu ⚽ ne s’applique pas à l’urbanisme.

Outre une distance de prospect minimale de 4 mètres (ou H/2), le PLU en cause précisait :

Par une décision du 25 mai 2022, le Conseil d’État précise comment s’interprète la règle de prospect au regard de ses exceptions en matière de saillie : même si un débordement de toiture est autorisé, il ne suppose pas qu’à son aplomb un balcon puisse s’y placer.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : Généralités : Les débordements de toiture, jusqu’à 1 mètre ne sont pas pris en compte dans le calcul des prospects

Le projet envisageait des balcons nichés sous la toiture en saillie. Mais la solution aurait été identique avec d’autres éléments en saillie : casquette, escalier, etc.

Or, le Conseil d’État estime :

Il résulte de ces dispositions, en l’absence de mention particulière du règlement du plan local d’urbanisme figurant au dossier soumis aux juges du fond, que, à l’exception des débordements de toiture inférieurs ou égaux à un mètre, tout point de la façade, y compris au niveau de balcons en saillie, doit respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la façade, mesurée à l’égout du toit ou, dans le cas d’un mur pignon, au sommet de ce dernier, avec un minimum de quatre mètres.

Et de poursuivre :

En jugeant que l’ensemble de cette façade, hors débord de toiture, se trouvait à cinq mètres de la limite séparative, soit à une distance supérieure à la moitié de la hauteur totale de ce mur pignon, de neuf mètres, et en faisant ainsi abstraction des balcons en saillie pour l’application de l’article N7 du règlement du plan local d’urbanisme, alors que ce dernier n’en exclut pas la prise en compte, y compris s’ils se trouvent à l’aplomb d’un débord de toiture, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit

La Cour avait estimé que la toiture débordante autorisée « couvrait » les balcons situés dans son emprise verticale. Le Conseil d’État n’est pas de cet avis et penche vers une interprétation stricte de la règle. Coup de sifflet final : hors-jeu ! 🚩